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界面新闻记者 | 王婷婷
当绝大多数房企维持审慎投资基调时，保利发展却走出高强度加仓节奏。
在上海 ，保利发展上半年共拿下4宗地块 ，权益成交金额85.91亿元，成为年内上海拿地数量最多的房企。但保利发展的野心远不止此 ，近期 ，这家公司连发多条招标计划，欲豪掷333亿元继续争夺上海热门地块 。
“地块尚未开拍便启动招标 ，能够看出头部房企正推行短平快的开发策略 。一旦成功拿地 ，就能把原本后置的各项前期手续全面前置，有效压缩从获取土地到项目入市销售的周期。”上海中原地产资深分析师卢文曦告诉界面新闻 ，这反映出头部房企正全力加快周转速度 。
一名业内人士告诉界面新闻 ，保利发展积极加仓上海，既源于稳定业绩的需求，同时也意在巩固其在上海市场的席位 。“上半年保利在上海拿地最多 ，肯定还是想回到头部位置。 ”
7月23日 ，保利发展发布2026年半年度业绩快报，公司上半年实现营业收入1028.97亿元 ，同比下降11.95%；归属于上市公司股东的净利润19.28亿元 ，同比下降38.96% 。
卢文曦认为，当前房企投资逻辑已经非常清晰 ，上海市场筑底修复态势明确 ，行情显著优于绝大多数城市 。与其将资金分散布局，面对众多不确定性较强的二三线、三四线城市 ，不如集中资源押注上海。
豪掷333亿押注上海
频频出手 ，收获最丰 。今年以来，保利发展布局上海的步伐明显加快 ，多次发布招标计划公告 ，最终成功跻身上海年内拿地宗数第一 。
好地网指出，在土地竞拍之前就发布招标计划，是央国企常见的一种工作模式 ，一旦成功拿地 ，则可以节省后续项目开发时间。若未能成功拿地，则招标计划终止 。保利发展是采取该种方式最多的房企之一 。
今年3月 ，保利发展发布2则招标计划公告 ，计划投资150亿元建设徐汇区长桥板块和长宁区中山公园宅地；5月，保利发展再次发布招标公告 ，计划投资50亿元 ，建设虹口区两宗宅地；6月初，保利发展发布招标计划 ，计划投资16.5亿元建设松江洞泾低密地。
持续加码之下 ，保利发展上半年在上海拿下4宗地块。3月，保利发展以总价59.22亿元竞得上海长宁区中山公园宅地 ，溢价率6.43% 。5月28日 ，保利发展以5.41亿元拿下青浦地块，次日又以14.3亿元竞得虹口四川北路地块，溢价率17.21% 。6月30日 ，保利发展以6.97亿元摘得松江地块。
据界面新闻了解 ，今年上半年，保利发展无论是拿地宗数、拿地总额还是权益拿地额 ，都排名上海楼市第一 。
界面新闻根据公开信息整理制图 。
在拿地取得阶段性胜利之后 ，保利发展继续发布大额招标计划，还要争夺更多优质土地。
6月23日 ，上海刚刚挂出第六批次拟出让宅地名单 ，6月24日保利发展就发布了徐汇康健社区地块招标计划，拟对徐汇区S031002单元N06-38 、N06-39地块投资110亿元 。一天后 ，保利发展再发杨浦八埭头地块招标预公告 ，计划总投资195亿元 。
7月15日，保利发展继续发布招标公告 ，计划投资28亿元建设浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块。
三宗地 ，计划总投资约333亿元 。
据界面新闻了解，保利发展招标的这三块地，徐汇康健社区地块和杨浦八埭头地块将在上海第六批次土拍中开拍（7月28日） ，而浦东新区将在8月的第七批次土拍中公开出让 。
其中 ，杨浦八埭头组团起价118.68亿元，是今年以来上海单宗起价最高的宅地 ，也是公开市场史上第6宗起价过百亿的商品住宅地块。
“保利在杨浦已有多个项目布局 ，如此积极角逐地块，背后肯定有其规划铺排在里面 。 ”卢文曦向界面新闻分析 ，一方面 ，存量项目积累的客户资源可以持续使用，尚未置业的意向人群能够转化为潜在客群 ，各类运营成本可摊薄；另一方面 ，当区域内项目形成规模之后，企业能够掌握更强的定价权 。
据界面新闻了解 ，保利发展在此先后开发了保利·外滩序BUND45 、BUND88、海玥外滩序BUND98 、外滩启PARK77 、外滩曜等多个项目。
同策研究院联席院长宋红卫在接受界面新闻采访时表示 ，保利加仓上海有两方面原因，一是上海是保利深耕城市，也是销售业绩贡献的核心主力区域 ，二是调整城市仓位的需要 ，由于其他城市房地产市场调整压力较大，保利降低了低能级城市拿地布局的力度 ，比如曾经重仓的城市南京 ，今年一块土地都没有拿，侧重上海及杭州地区。
“土地储备是房企销售的最重要支撑 ，加大拿地力度能够帮助销售规模的提升及提升排名 。”宋红卫告诉界面新闻 ，上海目前是房地产市场韧性最强的城市，人口基数大 ，每年有大量毕业生和人才流入上海 ，具备持续且具备规模的刚需和刚改的需求 。
保利发展已摆出志在必得的姿态，但最终能否顺利拿地 ，仍是未知数。业内认为 ，“上海作为兵家必争之地，不排除同行高价角逐、半路截胡的可能 。明天（7月28日）土拍大战见分晓 。 ”
能否夺回上海销售冠？
从销售业绩看，保利发展目前并不占优势。中指研究院数据显示 ，今年1-6月 ，华润置地以289.5亿元的销售业绩排名第一，招商蛇口以263亿元的销售业绩排名第二 。保利发展排名第三（155亿元） ，与第四名的中海（143亿元）仅相差12亿元 。
但去年同期 ，保利发展以259.9亿元的销售业绩位居第一，超出第二名的招商蛇口17.3亿元 ，华润置地和中海均在其后。
“想要在上海楼市形成一家独大的格局 ，并非易事 。中海 、华润 、招商蛇口这几家头部房企位次咬得很紧，稍有不慎就会被对手反超 。 ”一名不愿具名的业内人士告诉界面新闻。
“一个城市房企销售排名跟土地储备规模 ，产品打造业态及推盘节奏均有关系 。”宋红卫向界面新闻指出 ，由于各家在产品打造业态及推盘节奏上有差异，因此 ，房企销量不是月度平均 ，而是在某一阶段的集中释放，各家房企在某一时间点的销售规模就会波动较大 。
比如上半年华润在上海销售排名第一，也是得益于大量优质项目入市 ，包括澐启滨江、外滩瑞府 、时代之城?等。
业内认为 ，此次保利发展重回市中心，布局高端 、中高端改善产品 ，或能帮助保利发展改善销售业绩 ，但前提是项目要保证品质。
在其看来，中海、华润在上海都拥有让人印象深刻的标杆项目 ，招商蛇口标杆项目虽不多 ，但其参股打造的安澜上海也有一定的市场声量 。对比之下，保利发展在标杆项目打造上存在明显短板 ，虽然布局过不少中高端产品 ，但缺少能够惊艳市场的代表作 。
“比较知名的保利世博天悦是早年拿的地，历经较长开发周期才有今天的销售成绩。 ”上述人士向界面新闻表示 ，保利发展在上海布局多 ，但伴随的争议声音同样多，此前外立面“绿玻璃 ”一事就引发广泛讨论 。
绿玻璃实景照片 。受访者供图
近期，位于杨浦滨江的保利海玥外滩序BUND98被业主指出外立面减配 、设计擅自变更 、配套隐瞒等多重问题。其中 ，“绿窗”争议还一度冲上上海楼市热搜 。
据了解 ，业主实地探访发现，项目外立面玻璃整体呈现明显绿光 ，与销售阶段宣传的“通透高质感洁净玻璃 ”观感反差巨大 。
有保利外滩序BUND98业主告诉界面新闻 ，“玻璃呈现绿色的原因是开发商没有用超白玻，超白玻不会那么绿 ，也贵不了多少钱 ，一平方米大概贵几十块钱。窗户不仅是绿，还有哈哈镜效果 ，目前已经答应更换了 。 ”
业主认为 ，该项目还存在不少问题，如隐瞒除部分楼栋外无电梯连接地下一、二层的不利因素 ，且不符合无障碍设计的要求；外立面铝板颜色与石材颜色虚假宣传；8楼阳台顶为铝板 ，未告知购房者无法悬吊晾衣杆或封阳台等 。
“目前还有一些货不对板的问题没有解决，比如飘窗台高度跟样板间不一样，导致窗台上不能像样板房一样做柜子放床垫。”上述业主向界面新闻表示 ，比如南主卧样板间飘窗台高度14.2厘米 ，交付尺寸只有8.6厘米，相差39.4% 。
界面新闻记者从《致保利海玥外滩序BUND98业主的一封家书》获悉 ，项目方承诺对地库B2至B1层通行优化、楼梯间品质效果优化 、顶层阳台晾衣功能优化 、全域样板整改与业主共建、居室飘窗功能优化 、外立面整体质感优化 。
保利海玥外滩序BUND98曾是上海热销红盘 ，首开均12.64万元/平方米。去年5月27日开盘，223套房源全部售罄 ，项目认购期间共收到544组有效意向认购 ，认购率高达244%。
大规模补仓为保利发展重启了增长空间，但产品兑现力与市场口碑 ，将决定这家企业在上海的持久生命力 。
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